Подсудимая, узнав о желании потерпевшей приобрести однокомнатную квартиру, представилась риэлтором, предложила безвозмездную помощь в поиске и оформлении квартиры, на что та ответила согласием. После чего предоставила потерпевшей договор участия в долевом строительстве однокомнатной квартиры в строящемся доме и обещала решить вопрос о приобретении этой квартиры по заниженной стоимости, не имея такой возможности и не намереваясь вносить полученные от потерпевшей денежные средства в кассу застройщика.
Получив от потерпевшей денежные средства, подсудимая предъявила ей сфальсифицированную квитанцию о внесении денежных средств в кассу фирмы-застройщика, а в последующем - поддельную расписку в получении документов на государственную регистрацию договора долевого участия. Похитив имущество потерпевшей, подсудимая распорядилась ими по своему усмотрению (Приговор Петровского городского суда от 2 апреля 2015 г. по делу 1-30/2015).
Учитывая, что для многих приобрести жилье в настоящее время достаточно проблематично, далеко не все покупатели обладают необходимой суммой денежных средств, приобретение квартиры в строящемся доме часто становится единственным возможным решением. Такие покупатели и становятся жертвой мошенничества, им обещаю решить вопрос о приобретении строящейся квартиры по цене ниже рыночной. Мошенники представляются агентами по недвижимости или застройщиками, показывают потенциальному покупателю место под строительство жилого дома, далее с ним заключается договор, покупатель оплачивает часть стоимости квартиры. Завладев чужими деньгами, мошенники исчезают, а покупатель остается без обещанной квартиры и без денег. Рассмотрим еще один пример.
Подсудимый под видом осуществления производственно-хозяйственной и финансовой деятельности - осуществления строительства многоквартирного жилого дома на земельном участке, зная о том, что не имеет права для привлечения денежных средств граждан как участников долевого строительства с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у граждан возникает право собственности на квартиру в строящемся доме, не имея соответствующих разрешений на строительство и не являясь застройщиком дома по указанному адресу, ввел свою знакомую в заблуждение относительно своих действий, сообщил заведомо ложные, не соответствующие действительности сведения о том, что является застройщиком МКД, и предложил принять участие в долевом строительстве. Между подсудимым и потерпевшей была достигнута договоренность, по условиям которой в течение последующих нескольких месяцев потерпевшая в счет приобретения квартиры, расположенной в многоквартирном доме, должна была передать подсудимому денежные средства, а подсудимый в свою очередь обязался после сдачи дома в эксплуатацию передать в собственность потерпевшей указанную квартиру, в действительности не имея таких намерений. После чего денежные средства в счет приобретения в собственность квартиры были переданы подсудимому, который распорядился ими по своему усмотрению (приговор Батайского городского суда Ростовской области от 11 ноября 2015 г. по делу № 1-315/2015).
Следовательно, чтобы обезопасить себя от возникновения проблем, связанных с приобретаемым в строящемся доме жильем, необходимо проверить информацию как о застройщике, так и о самом объекте строительства (перечень информации о проекте строительства закреплен в ст. 20,21 Федерального закона № 124-ФЗ, данную информацию застройщик обязан предоставить по требованию покупателя жилья). Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома можно заключать, только убедившись в отсутствии всех юридических рисков.
Так, подсудимый, действуя в составе группы лиц по предварительному сговору, уголовное дело в отношении которых было выделено судом в отдельное производство, желая завладеть путем обмана денежными средствами потерпевшей, предложил ей приобрести квартиру. Для осуществления задуманного преступления сфальсифицировал справки об оплате стоимости квартиры по договору бронирования участия в долевом строительстве МКД с застройщиками, которые не подозревали о преступных намерениях последнего. Потерпевшая в подлинности представленных ей подсудимым справок об оплате за квартиру не усомнилась и согласилась приобрести данную квартиру, в связи с чем был заключен предварительный договор, согласно которому покупатель в целях обеспечения обязательств пл договору должен внести задаток. Стороны заключили соглашение о задатке. Таким образом, потерпевшая передала подсудимому задаток, а подсудимый обязался заключить договор переуступки права требования квартиры. Денежные средства, полученные подсудимым в качестве задатка, последний обратил в своя собственность, тем самым похитив их у потерпевшей. (приговор Калининского районного суда г. Челябинска по делу № 1-231/2014 от 17.06.2014).
Договор бронирования участия в долевом строительстве не является правоустанавливающим документом и не подлежит государственной регистрации. По своей сути данный договор является предварительным, выражающим намерение покупателя заключить с застройщиком в будущем договор участия в долевом строительстве - правоустанавливающий договор, государственная регистрация которого предусмотрена п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
Желая приобрести квартиру в строящемся доме, необходимо внимательно ознакомиться со всеми документами, которые представит застройщик. В первую очередь, имеется ли у него разрешение на строительство данного жилого дома, обратить внимание на срок действия такого разрешения. Проверке подлежит и документ, подтверждающий права застройщика на земельный участок. Согласно ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, права на земельный участок могут быть оформлены в трех формах: право собственности, договор аренды земельного участка, договор безвозмездного срочного пользования (в случаях, установленных законом). Если земельный участок - собственность застройщика, проверке подлежит свидетельство о праве собственности. Если земельный участок закреплен за застройщиком на праве аренды, то покупателю следует обратить внимание на следующие условия договора аренды: срок, а также право арендатора на строительство жилого дома на данном участке. Необходимо помнить, что данный договор подлежит государственной регистрации, следовательно, в договоре должен быть соответствующий штамп. Также необходимо выяснить, какой номер имеет данный земельный участок в кадастровом реестре. Покупателю следует ознакомиться с проектной документацией и проектом договора. Не следует соглашаться на сделку со строительной фирмой, которая по каким-то причинам отказывается предоставить вышеуказанные документы.Стоит также отметить, что договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации, что снижает риск двойных продаж жилья в строящемся доме.
Агентства недвижимости также нередко оказываются недобросовестными в отношении своих клиентов. Например, Пролетарский районный суд г. Твери признал виновным в совершении мошенничества в особо крупном размере генерального директора риэлторской фирмы. Из материалов дела следует, что виновный путем обмана, используя фирму-однодневку, оформленную на подставное лицо, продал квартиры в строящемся доме строительно-промышленной корпорации и двум гражданам, не имея никаких прав на данные квартиры. Полученными денежными средствами распорядился по своему усмотрению
Во избежание подобных ситуаций необходимо выяснить, какие риэлторские агентства обладают правом продавать квартиры данного застройщика. Эту информацию можно получить непосредственно у самого застройщика, либо в агентстве по недвижимости покупателю должны предоставить договор, заключенный между строительной фирмой и агентством, согласно которому данное риэлторское агентство вправе продавать указанную квартиру.
Напишите