Я сказал, что такие сделки проводятся без особых проблем, если он готов сначала погасить всю сумму ипотеки и снять обременение на квартиру, а потом выплачивается оставшаяся сумма и договор регистрируется в Управлении Росреестра по ТО. Клиент ответил, что ипотечный долг составляет 1.300.000 и он готов его погасить, но продавец ему предлагает, как он выразился, "сделать все это через суд". Здесь я насторожился и спросил, при чем тут суд? Он сказал, что перезвонит продавцу и уточнит. Потом он перезвонил мне минут через 15 и сказал, что у продавца какие-то проблемы с судебными приставами, и поэтому сделку нужно проводить на основании судебного решения. Я ответил, что по телефону такой вопрос не решишь и нужно встретиться нам втроем - мне, продавцу и покупателю
На следующий день мы встретились в офисе. Продавец принес пакет документов по ипотеке и свидетельство о праве собственности на квартиру, в котором собственниками были указаны сам продавец и его жена. При этом пояснил, что ипотеку они взяли в 2007 году на 15 лет, в месяц выплачивают около 20.000 рублей. Кроме того, имеетсяя наложение ареста на эту же квартиру судебными приставами за его личный долг перед третьми лицом в размере 1.500.000 рублей. Учитывая данную ситуацию, он делает серьезную скидку цены на квартиру, а именно готов продать ее за 3.200.000 рублей при рыночной цене около 3.600. Покупатель подтвердил, что квартира хорошая и такая цена его устраивает. Я спросил продавца, почему он считает, что сделку нужно проводить через суд, если это делается без суда, хотя и при большом риске для покупателя, а именно: составляется предварительный договор купли-продажи, по которому покупатель выплачивает долг приставам и гасит ипотеку, банк и приставы снимают обременение с квартиры, после чего стороны подписвают и регистрируют основной договор в УФРС. И здесь переговоры приняли новый инттересный оборот. Продавец пояснил, что ипотеку гасить надо обязательно, а вот с приставами он рассчитываться не хочет, поэтому предлагает после погашения ипотеки, выплаты оставшейся суммы за квартиру покупателем и подписания договора купли-продажи обратиться покупателю в суд о признании его права собственности на квартиру по указанным обстоятельствам.
Я прямо сказал продавцу, что предложенная им схема по своей сути является мошеннической. Арест, наложенный судебными приставами, не будет снят до тех пор, пока не будет погашен долг в размере полутора миллионов перед третьим лицом. Продавец начал спорить со мной, доказывая, что если будет снято обременение по ипотеке и подписан договор купли-продажи, суд признает право собственности на квартиру за продавцом и обяжет приставов снять обременение.
Похоже, этот человек действительно не понимал, о чем речь, и действительно верил, что такая схема возможна. Главным его убеждением было следующее: раз человек заплатит всю сумму за квартиру, вызыскание судебных приставов к нему отношения иметь не может, то есть покупатель получает квартиру, а продавец с деньгами и со своим долгом уходит в сторону и дальше решает свои проблемы самостоятельно.
После этого пришлось объяснять, что называется "на пальцах". Причем я объяснял покупателю, что он заблуждается, хотя у меня лично было убеждение, что это далеко не заблуждение, а прямая попытка "причинения имущественнного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием", имеющая название "мошенничество" в Уголовном кодексе.
Суть дела в следующем. После погашения ипотеки и снятия банковского обременения, а также выплаты оставшейся суммы продавцу, стороны сделки должны передать договор купли-продажи на регистрацию в УФРС. Причем в договоре можно прописать любые условия и не уведомлять об этом судебных приставов. Но через некоторое время из УФРС пришло бы уведомление, что сделка приостановлена, так как имеется арест, наложенный судебными приставами. И при обращении покупателя в суд с заявлением о снятии ареста на том основании, что он выплатил всю стоимость квартиры продавцу ему будет отказано с пояснением, что арест для того и накладывается, чтобы продавец не уклонился от уплаты долга, продав квартиру.
Договор купли-продажи жилого помещения не вступает в силу с момента его подписания. Переход права собственности на квартиру подлежит государственной регистрации согласно п. 1 ст.551 ГК РФ. Но этот очевидный факт до сих пор многие люди не понимают. Убеждение у людей следующее: если я передал деньги, а продавец выдал мне расписку, я обязательно рано или поздно получу эту квартиру. И в некоторых случаях действительно так - при уклонения продавца квартиры от явки в УФРС для подачи документов на регистрацию покупатель вправе оформить собственности в судебном порядке . Но при одном простом условии: квартира доолжна быть чистой от обременений и арестов.
Учитывая, что в вышеуказанной ситуации с моим бывшим клиентом в регистрации перехода права собственности при наложенном аресте будет однозначно отказано, ему останутся два варианта:
- первый - ждать, когда продавец добросовестно отнесет полученные от покупателя деньги судебным приставам, после чего приставы снимут арест и переход права собственности будет зарегистрирован;
- второй - потребовать от продавца возврата уплаченной суммы, а именно, 1.300.000 за погашенную ипотеку и 1.900.000 выдаанных лично в руки, то есть 3.200.000 рублей. При этом стоит учитывать, что наиболее вероятным ответом продавца будет: "денег уже нет, я их потратил, а взять больше негде".
При невозможности ни одного из указанных вариантов итог подобной сделки будет следующий. В лучшем и наиболее фантастическом случае, продавец освободит квартиру и покупатель будет там жить "на птичьих правах", не являясь собственником, всю оставшуюся жизнь. В худшем и наиболее вероятном случае продавец откажется освободить квартиру, заявив, что жить ему больше негде. И законных способов решения этой проблемы не будет.
Напишите